Tous les vendeurs de biens classés DPE F ou G ne sont pas concernés par l’audit énergétique réglementaire. Plusieurs exemptions et cas particuliers existent, parfois mal connus, qui peuvent éviter une démarche inutile — ou au contraire, créer un blocage en cas d’erreur d’interprétation.
Cette page détaille les biens exemptés, les situations spécifiques à anticiper et les erreurs fréquentes des vendeurs qui pensent être en dehors du champ obligatoire. Pour vérifier d’abord si votre bien est concerné, voir notre page audit énergétique obligatoire avant vente.
Cette page détaille les exemptions ; pour le cadre général de la vente d’un bien énergivore, voir notre guide complet : vendre un bien classé F ou G.
Quels biens sont exemptés d’audit énergétique pré-vente ?
L’audit énergétique réglementaire ne s’applique pas à toutes les ventes de logements F ou G. Voici les principales catégories de biens qui en sont actuellement dispensées.
- Les appartements en copropriété. Le DPE reste obligatoire, mais l’audit pré-vente ne s’applique pas dans la majorité des cas. Le diagnostic global de la copropriété peut, dans certaines configurations, faire office de référence collective.
- Les biens destinés à la démolition. Quand la promesse de vente mentionne explicitement la finalité de démolition, l’audit n’est pas exigé.
- Les changements de destination. Vente d’un local commercial, professionnel ou agricole appelé à devenir un logement après acquisition : l’audit ne s’applique pas en l’état actuel du bâti.
- Les biens classés A, B, C ou D. Logique : ces biens ne sont pas considérés comme énergivores, l’audit n’est donc pas requis. Seuls les classements E, F et G sont concernés (selon le calendrier réglementaire).
- Les biens situés dans certaines collectivités d’outre-mer. Le calendrier d’application diffère selon les territoires.
Pour la liste exhaustive des biens potentiellement non soumis au DPE lui-même (et donc à l’audit qui en découle), voir biens non soumis au DPE.
Cas particuliers à vérifier individuellement
Certaines situations ne relèvent pas d’une exemption automatique mais nécessitent une vérification au cas par cas auprès d’un notaire ou d’un diagnostiqueur certifié.
- Monuments historiques et biens classés au patrimoine. Selon le degré de protection (inscrit ou classé), des règles spécifiques peuvent s’appliquer. Certains travaux étant interdits, les scénarios d’audit peuvent être adaptés.
- Logements de fonction. Selon la nature de l’occupation et le statut du logement, l’audit peut ou non être exigé.
- Biens en succession ou indivision complexe. Pas d’exemption au sens strict, mais des aménagements pratiques sont possibles. La démarche peut être différée jusqu’à la sortie d’indivision.
- Biens en cours de rénovation lourde. Si un chantier modifie substantiellement la performance énergétique, le DPE et l’audit peuvent être réalisés après travaux pour refléter le nouvel état.
- Biens sans bail d’habitation actuel. Logements vacants depuis plusieurs années peuvent nécessiter une remise en état avant audit fiable.
Pour chacun de ces cas, le réflexe est de documenter la situation par écrit avant la mise en vente : acte de copropriété, attestation de classement patrimonial, accord d’indivision, etc.
Les erreurs fréquentes des vendeurs sur les exemptions
Croire à tort qu’on est exempté peut bloquer ou retarder la vente. Voici les erreurs les plus courantes observées.
- « Mon bien est en copropriété, donc je n’ai rien à fournir. » Erreur fréquente : le DPE reste obligatoire en copropriété, même si l’audit ne l’est pas. Sans DPE, l’annonce est non conforme.
- « L’audit est inutile parce que l’acheteur sait que c’est une passoire thermique. » L’obligation d’information vaut indépendamment de la connaissance présumée de l’acheteur. Pas d’audit = risque de contentieux post-vente.
- « Je vais juste mentionner que le bien est destiné à la démolition pour éviter l’audit. » Mention sans intention réelle : c’est une déclaration mensongère qui expose à un risque civil et fiscal.
- « Le DPE date d’avant 2021, il vaut toujours. » Validité technique éventuelle, mais fiabilité moindre. Refaire un DPE récent est presque toujours préférable, surtout pour un F ou G.
- « On vend entre membres de la famille, on n’a pas besoin de diagnostics. » Faux. La vente entre particuliers, même familiale, soumet aux mêmes obligations DDT que toute autre transaction.
Le réflexe : vérifier auprès du notaire dès l’avant-contrat plutôt que de découvrir une obligation manquante à la signature.
Cas particuliers fréquents
- Bien potentiellement non soumis au DPE : biens non soumis au DPE.
- Vente “en l’état” : vendre en l’état.
- Logement déjà loué : vendre un DPE G loué.
Comment éviter le blocage
- Valider les obligations avec le notaire.
- Mettre au clair DPE, annexes, docs de vente.
- Ne pas promettre “aucune contrainte” si ce n’est pas sûr.
Exemption d’audit n’est pas exemption de DPE
C’est la confusion la plus répandue. Beaucoup de vendeurs pensent que si leur bien est exempté d’audit, il l’est aussi du DPE. C’est faux. Le DPE et l’audit sont deux documents distincts, soumis à des régimes différents.
- Le DPE est obligatoire pour la quasi-totalité des ventes immobilières (à de très rares exceptions près : bâtiments à démolir, certains biens patrimoniaux, biens vacants depuis longtemps, etc.). Voir biens non soumis au DPE.
- L’audit énergétique est plus restrictif : il concerne uniquement les maisons individuelles et immeubles en monopropriété classés E, F ou G (selon calendrier).
En pratique, la majorité des vendeurs sont :
- Concernés par le DPE (toujours).
- Parfois exemptés de l’audit (selon le bien).
Si vous pensez relever d’une exemption, conservez les pièces justificatives et faites valider la situation par votre notaire avant la mise en vente.
Réflexion sur l’empreinte énergie de la maison
Sources
FAQ – Exemptions et cas particuliers de l’audit énergétique
Mon appartement en copropriété est-il soumis à l’audit énergétique ?
En général, non. Les appartements en copropriété ne sont pas soumis à l’audit énergétique pré-vente dans la plupart des cas. Le DPE reste obligatoire. Selon votre situation, vérifier auprès du syndic et du notaire.
Si mon bien est en succession, suis-je dispensé de l’audit ?
Non, la succession ne constitue pas en elle-même une exemption d’audit. Si le bien hérité est une maison individuelle classée F ou G, l’audit reste obligatoire à la mise en vente.
Quels biens sont entièrement dispensés de DPE et d’audit ?
Très peu : essentiellement les biens à démolir avec mention explicite, certains bâtiments classés ou inscrits à l’inventaire des monuments historiques, et certains biens vacants depuis très longtemps. Voir biens non soumis au DPE pour la liste détaillée.
Si je transforme mon local commercial en logement, dois-je faire un audit avant la vente ?
Non, dans le cadre d’un changement de destination, l’audit énergétique du logement n’est pas exigé sur l’état actuel du bien. Il pourra être nécessaire après les travaux d’aménagement.
Mon bien est classé E, suis-je concerné par l’audit ?
Oui, depuis le 1er janvier 2025 pour les maisons individuelles. Auparavant, seuls F et G étaient concernés. Le calendrier s’étendra ensuite aux classes D à partir de 2034.
Puis-je vendre sans audit si l’acheteur est d’accord ?
Non. L’obligation d’audit est légale, pas contractuelle. Même avec l’accord écrit de l’acheteur, ne pas fournir l’audit expose à un risque de contentieux post-vente et peut amener le notaire à refuser la signature.
Mon bien est en outre-mer, l’audit est-il obligatoire ?
Le calendrier d’application diffère selon les territoires d’outre-mer. Vérifier les règles locales auprès d’un notaire ou d’un diagnostiqueur certifié dans le département.
Quelle différence entre une exemption d’audit et une exemption de DPE ?
L’exemption d’audit (relativement fréquente, ex. copropriété) ne dispense pas du DPE. L’exemption totale de DPE est rare : elle concerne quelques cas spécifiques (démolition, monuments classés, etc.).
Conclusion : vérifier avant de présumer
Les exemptions d’audit existent, mais elles sont moins nombreuses que ce que beaucoup de vendeurs pensent. La règle prudente : vérifier sa situation avec un notaire ou un diagnostiqueur certifié avant la mise en vente. Une présomption d’exemption mal documentée fait perdre des semaines au compromis et fragilise la transaction.