Vendre un bien classé F ou G après un DPE : quelles solutions concrètes ?

En clair : vous pouvez vendre un logement classé F ou G. Les obligations portent sur la transparence, pas sur une interdiction de vente.

Vos obligations de vendeur : DPE, audit, annonce

Un DPE en cours de validité

Le DPE est obligatoire à la vente et valable 10 ans. Attention aux anciens diagnostics : ceux réalisés entre 2013 et 2017 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne le sont plus depuis le 1er janvier 2025. Un DPE établi depuis le 1er juillet 2021 reste valable 10 ans. Quelques catégories de biens échappent à l’obligation : vérifiez si le vôtre fait partie des biens non soumis au DPE.

L’audit énergétique : pour les maisons, pas pour les appartements en copropriété

Si vous vendez une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G en métropole, un audit énergétique réglementaire est obligatoire : depuis le 1er avril 2023 pour les classes F et G, depuis le 1er janvier 2025 pour la classe E. La classe D suivra au 1er janvier 2034. En outre-mer, l’audit s’applique aux classes F et G depuis le 1er juillet 2024.

L’audit est à la charge du vendeur, valable 5 ans, et doit être remis à l’acquéreur dès la première visite. Il propose au moins deux scénarios de travaux chiffrés (par étapes ou en une seule fois), avec la classe atteinte et les aides mobilisables. Pour un appartement en copropriété, il n’est pas exigé : seul le DPE du logement l’est. Tout est expliqué dans notre guide sur l’audit énergétique obligatoire à la vente.

Une annonce conforme

L’annonce doit indiquer la classe énergie et la classe climat, ainsi qu’une estimation des dépenses annuelles d’énergie avec l’année de référence des prix. Pour un logement F ou G, la mention « logement à consommation énergétique excessive » est obligatoire, en caractères au moins aussi grands que le texte de l’annonce.

Le rôle du notaire

Le notaire vérifie que le dossier de diagnostic technique est complet (DPE, audit si applicable), puis l’annexe à la promesse et à l’acte. Un classement F ou G n’empêche pas la signature dès lors que ces obligations d’information sont respectées. Le détail figure dans notre page sur les obligations lors d’une vente DPE F ou G chez le notaire.

Option 1 : vendre en l’état, sans travaux

Vendre en l’état, c’est mettre le bien en vente tel qu’il est, sans travaux énergétiques préalables, en assumant son classement. Ce n’est ni de la dissimulation ni un renoncement : c’est une stratégie fréquente pour les biens F ou G, et souvent la plus réaliste. Elle est autorisée, à condition de fournir les diagnostics obligatoires.

Pourquoi c’est souvent la décision la plus rationnelle

• Éviter des travaux non rentables : une rénovation lourde mobilise de la trésorerie, allonge les délais et n’est pas toujours récupérée dans le prix.
• Laisser le choix à l’acheteur : beaucoup préfèrent acheter moins cher, faire les travaux selon leurs priorités et mobiliser les aides à leur nom.
• Vendre vite : succession, séparation, mutation ou besoin de liquidités s’accommodent mal d’un chantier.

Quels acheteurs visent les biens vendus en l’état ?

Les biens énergivores vendus en l’état intéressent surtout les investisseurs, les marchands de biens, les acheteurs qui ont un projet de rénovation et certains primo-accédants qui cherchent un prix d’entrée plus bas. Le discours et le prix doivent être pensés pour eux, plutôt que pour attirer tout le monde.

Ce qui fait la différence

Dans beaucoup de ventes, ce n’est pas le DPE qui bloque, c’est le flou. Les acheteurs acceptent mieux un classement défavorable quand le prix intègre la négociation dès le départ, que les points faibles sont assumés et que le potentiel est documenté : audit, scénarios de travaux, factures d’énergie. Même quand il n’est pas obligatoire, pour un appartement par exemple, un chiffrage des travaux aide à cadrer la discussion.

Chaque type de bien a ses particularités : nous détaillons le cas d’une maison classée G, celui d’un appartement DPE G en copropriété, et la vente d’un logement classé F, maison ou appartement.

Option 2 : faire des travaux ciblés avant de vendre

Quelques travaux bien choisis peuvent rassurer et parfois faire gagner une classe. Ce n’est pas automatique, et le piège classique est de lancer un chantier dans la précipitation sans savoir s’il sera valorisé dans le prix.

Les postes qui ont souvent le plus d’impact (selon le logement)

• Isolation des combles ou de la toiture : souvent efficace pour un coût maîtrisé.
• Chauffage : remplacer un système ancien peut avoir un effet net sur la classe.
• Ventilation : améliore le confort et limite l’humidité.
• Isolation des murs : impact potentiel important, mais plus coûteux et plus long.
• Fenêtres : utile, mais rarement suffisant seul.

Quand les travaux avant vente sont pertinents

• Le bien est bien situé : la plus-value se défend mieux.
• Les travaux sont simples et courts.
• Le gain est lisible : une meilleure classe, ou une meilleure perception.
• Votre calendrier le permet.

Les aides ont changé au 1er septembre 2026

Pour les dossiers déposés depuis le 1er septembre 2026, le parcours « par geste » de MaPrimeRénov’, réservé aux ménages aux revenus modestes et très modestes, finance surtout le remplacement du chauffage (pompe à chaleur air/eau ou géothermique, raccordement à un réseau de chaleur). L’isolation, la ventilation et le chauffage au bois n’y sont plus éligibles. Les règles changent souvent : vérifiez votre éligibilité auprès d’un conseiller France Rénov’ avant de signer un devis. Pour savoir quels travaux valent vraiment la peine, lisez notre guide des travaux minimum avant une vente DPE F ou G.

Si vous êtes pressé, si le budget est élevé ou si le chantier est incertain, la vente en l’état reste souvent plus raisonnable.

Option 3 : rénover en profondeur, ou vendre avec un projet de rénovation chiffré

Une rénovation globale peut faire gagner plusieurs classes. Elle a du sens si vous n’êtes pas pressé, si le bien est bien placé ou si vous envisagez de le garder encore quelques années. Elle demande en revanche un budget, du temps et un suivi de chantier.

Côté aides, la rénovation d’ampleur de MaPrimeRénov’ est réservée aux logements classés E, F ou G, avec un échange préalable obligatoire avec un conseiller France Rénov’. Pour une maison individuelle et un dossier déposé depuis le 1er septembre 2026, les travaux ne peuvent plus conserver ni installer un chauffage au gaz ou au fioul. L’éco-PTZ peut atteindre 50 000 € pour une rénovation globale. Les propriétaires occupants aux revenus modestes peuvent aussi étudier le prêt avance rénovation, remboursé à la vente du bien ou à la succession. Plus de détails dans notre page sur le financement des travaux.

Entre les deux, beaucoup de vendeurs choisissent un compromis : ne pas faire les travaux, mais les documenter. L’audit (obligatoire pour une maison, facultatif pour un appartement) et quelques devis donnent à l’acheteur une vision claire. Résultat : moins de questions floues sur le coût, une négociation plus cadrée et une transaction plus sereine.

Option 4 pour un bailleur : relouer après travaux, attendre ou vendre ?

Si votre logement est loué, la question se pose différemment. En métropole, un bien classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite ; pour un bien F, l’échéance est le 1er janvier 2028. Trois voies sont possibles :

• Faire les travaux et continuer à louer : pertinent si le rendement le justifie et si les travaux sont réalisables. En copropriété, ils dépendent aussi des décisions collectives.
• Attendre : le coefficient 1,7 de 2027 peut suffire à reclasser un logement chauffé à l’électricité, et le projet de loi en discussion pourrait créer des cas où un logement F ou G serait considéré comme décent, par exemple après la signature d’un contrat de travaux. Ce texte n’est pas définitivement adopté à ce jour (septembre 2026) : attendre reste un pari.
• Vendre : vous évitez de porter le coût des travaux et laissez l’acheteur décider de son projet.

Les règles de décence, leurs exceptions et l’état du projet de loi sont détaillés dans notre guide louer un logement classé DPE G.

Adapter votre stratégie de vente : prix, annonce, acheteurs

Un prix cohérent dès le départ

Un prix aligné sur des biens mieux classés rend le DPE rédhibitoire. Un prix qui intègre les travaux le rend acceptable et remet l’attention sur les atouts du logement : surface, extérieur, emplacement. Anticiper la négociation évite aussi que le bien « s’use » en annonce. Pour préparer ces échanges, voyez nos conseils sur la négociation du prix avec un DPE G.

Une annonce et des visites qui anticipent les objections

Inutile de noyer l’acheteur dans la technique, mais le silence est contre-productif. Une phrase simple, par exemple « logement ancien, potentiel de rénovation, audit énergétique disponible », limite les visites inutiles. Préparez les factures d’énergie et, si possible, une estimation des travaux.

Viser les bons acheteurs

Profils bricoleurs, acheteurs avec budget travaux, investisseurs, marchands de biens : l’enjeu est de filtrer plutôt que d’attirer tout le monde. C’est aussi pourquoi deux biens F ou G « identiques » peuvent avoir des trajectoires opposées : tension du marché local, rareté du bien, état général, transparence et justesse du prix font la différence.

Comment choisir la bonne option selon votre situation

Il n’existe pas de réponse unique. Trois questions permettent souvent de trancher :

• Votre calendrier : devez-vous vendre dans les prochains mois, ou pouvez-vous attendre un an ou plus ?
• Votre budget : pouvez-vous avancer le coût des travaux sans fragiliser votre projet suivant ?
• Votre marché : les biens partent-ils vite dans votre secteur, ou la négociation y est-elle déjà forte ?

Les erreurs à éviter quand on vend un bien F ou G

• Croire que le bien est invendable ou que sa vente sera interdite en 2028 : c’est faux, seule la location est concernée.
• Surévaluer le prix : c’est souvent le vrai blocage, plus que la lettre du DPE.
• Minimiser ou taire le DPE : la transparence sécurise la vente.
• Vendre avec un DPE périmé, ou sans audit pour une maison concernée : vérifiez les dates avant de publier l’annonce.
• Lancer des travaux au hasard : sans chiffrage ni stratégie, ils risquent de ne pas être récupérés.
• Oublier la réforme du calcul : un logement chauffé à l’électricité est peut-être déjà mieux classé que ne l’indique son DPE d’origine.

Votre logement est précisément classé G ? Nos guides détaillés

Si votre bien est classé en DPE G, la dernière lettre de l’échelle, plusieurs questions méritent une réponse dédiée. Pour bien comprendre la note, voyez ce que recouvre la classe DPE G, à partir de quelle consommation un logement y bascule, et ce qui sépare un DPE F d’un DPE G. Si le classement vous surprend, nous expliquons pourquoi un logement se retrouve en G, y compris lorsqu’il dispose déjà du double vitrage.

Côté décision, notre guide pratique DPE G : que faire ? passe en revue toutes vos options. Vous pouvez aussi voir concrètement comment améliorer un DPE G, savoir si vous êtes réellement tenu de faire des travaux, et comment financer un tel projet. Si votre bien est ancien, lisez vendre une maison ancienne classée F ou G ; en copropriété, voyez les spécificités d’un appartement G en copropriété ; pour une résidence secondaire, consultez vendre une résidence secondaire DPE G ; et si vous êtes plutôt acheteur, nos conseils pour acheter une maison classée G.

Si vous êtes propriétaire bailleur, le sujet est particulièrement sensible : la location d’un logement G est encadrée depuis 2025, avec des recours possibles pour le locataire et un gel des loyers. Nous traitons chaque cas particulier : la location d’un appartement classé G, la location en meublé, la location saisonnière, le bail commercial, ainsi que les exceptions à l’interdiction de location.

Sources officielles

• Service-public.fr – Diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Service-public.fr – Audit énergétique en cas de vente
• Ministère de la Transition écologique – Location et gel des loyers des passoires énergétiques
• France Rénov’ – Réaliser un DPE ou un audit énergétique
• Ministère de l’Économie – Tout savoir sur l’audit énergétique

Un terme vous échappe ? Notre lexique DPE les explique simplement.

Questions fréquentes sur la vente d’un bien classé F ou G

Peut-on vendre en l’état un logement classé DPE F ou G ?

Oui. La vente en l’état est autorisée, sans travaux préalables. Le vendeur doit fournir un DPE valide et, pour une maison classée E, F ou G, un audit énergétique. Le prix doit en revanche tenir compte des travaux que l’acheteur anticipe.

La vente d’un logement classé G sera-t-elle interdite en 2028 ?

Non. Aucun texte ne prévoit d’interdire la vente. L’échéance de 2028 concerne la location des logements classés F, qui ne seront plus considérés comme décents pour un nouveau bail, un renouvellement ou une reconduction.

Quelle est la décote d’un bien classé F ou G à la vente ?

Selon les Notaires de France (ventes 2024), une maison G s’est vendue en moyenne 25 % moins cher qu’une maison D comparable, et un appartement G 12 % moins cher. Ce sont des moyennes nationales : l’écart varie beaucoup selon le marché local et l’état du bien.

Faut-il refaire son DPE avant de vendre avec le nouveau calcul ?

Non. Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 reste valable 10 ans. Une attestation de nouvelle étiquette, gratuite et facultative, se télécharge sur l’observatoire de l’ADEME. Le coefficient de l’électricité passera de 1,9 à 1,7 au 1er janvier 2027.

Le notaire peut-il bloquer la vente d’un bien classé F ou G ?

Un classement F ou G n’empêche pas la signature. Le notaire vérifie que le dossier de diagnostics est complet : DPE valide et, pour une maison concernée, audit énergétique.

Je suis bailleur d’un logement G : vaut-il mieux vendre ou attendre ?

Cela dépend du rendement, du coût des travaux et de votre calendrier. En l’état du droit, un logement G ne peut plus être reloué en métropole. Un projet de loi pourrait assouplir ces règles, mais il n’est pas définitivement adopté à ce jour (septembre 2026).

En résumé : que faire après un DPE F ou G pour vendre ?

Un DPE F ou G n’interdit pas la vente : il impose de la transparence et une stratégie. Vérifiez d’abord votre étiquette et vos diagnostics, estimez la décote, puis choisissez entre vente en l’état, travaux ciblés, rénovation ou, pour un bailleur, travaux puis remise en location. Pour un premier repère, simulez la décote de votre bien ; pour un avis sur votre situation, demandez à être rappelé.