Décote du prix immobilier avec un DPE F ou G : combien perdez-vous à la vente ?

Mise à jour : septembre 2026

Vous venez de recevoir un DPE F ou G et la première question qui vous vient est souvent la même : « Combien je vais perdre si je vends ? » Réponse courte : selon la dernière étude des Notaires de France (transactions 2024), une maison classée G s’est vendue en moyenne 25 % moins cher qu’une maison classée D comparable, et un appartement G 12 % moins cher. Pour la classe F, aucun chiffre national fiable n’est disponible à ce jour. Et ce sont des moyennes : votre décote réelle dépend surtout de votre marché local, de l’état du bien et de la façon dont la négociation est menée.

La décote DPE n’est pas une punition automatique. Elle se joue dans une stratégie de vente plus large, que nous détaillons dans notre guide pour vendre un bien classé F ou G. Ici, on se concentre sur le prix.

Dans cette page, on vous donne une vision claire et actionnable :

• à quoi ressemble la décote d’un DPE F ou G, avec des repères sourcés et d’autres simplement indicatifs,
• combien perd, en ordre de grandeur, une maison ou un appartement classé G,
• pourquoi certains biens F/G se vendent presque au prix… et d’autres très en dessous,
• et surtout comment choisir la meilleure stratégie de vente selon vos priorités : vendre vite, vendre mieux, ou vendre sans stress.

Pour obtenir un ordre de grandeur adapté à votre bien en quelques clics, utilisez notre simulateur de décote DPE.

La décote avec un DPE F ou G est-elle automatique ?

Non. Aucune règle officielle ne vous impose -10 % ou -20 %. Vendre un logement classé F ou G reste d’ailleurs autorisé : la loi impose surtout d’informer l’acheteur (DPE valide, audit énergétique pour une maison, mentions dans l’annonce). En revanche, dans la vraie vie, l’étiquette énergétique influence :

• la demande (certains acheteurs évitent F/G),
• la confiance (peur d’un budget travaux incontrôlable),
• la capacité de financement (le projet total achat + travaux doit rester finançable),
• et la négociation (l’acheteur s’appuie sur l’audit, des devis, des comparaisons).

Résultat : même sans « loi de décote », un bien F ou G a souvent une valeur de marché inférieure à un bien similaire mieux classé, à emplacement comparable. C’est ce que les études appellent la valeur verte : l’écart de prix lié à la performance énergétique.

Si vous voulez préparer un dossier solide, pensez aussi à l’audit énergétique, obligatoire pour une maison individuelle classée E, F ou G. Notre page dédiée détaille ce qu’il faut fournir : audit énergétique obligatoire à la vente.

Décote DPE G : relier l’estimation à une stratégie de vente

Une estimation de décote n’est utile que si elle débouche sur une décision : vendre en l’état, réaliser des travaux minimum pour rassurer, ou viser un profil d’acquéreur adapté. Pour une maison, la page consacrée à la vente d’une maison classée G détaille cette stratégie (audit, financement, négociation). Si vous hésitez sur d’éventuels travaux, voyez aussi les travaux minimum avant de vendre un bien F ou G.

Encart rapide : décote DPE F/G (l’essentiel à retenir)

Combien de décote pour un DPE F ou G ? Repères réalistes

La décote dépend du contexte, mais vous avez besoin de repères pour vous situer. La référence la plus solide est l’étude des Notaires de France sur la « valeur verte » des logements, dont la dernière édition porte sur les transactions 2024 (publiée fin 2025 – début 2026). Aucune étude portant sur les ventes 2025 n’est disponible à ce jour.

Ce qu’elle montre, à caractéristiques comparables :

• une maison classée G s’est vendue en moyenne 25 % moins cher qu’une maison classée D ;
• un appartement classé G s’est vendu en moyenne 12 % moins cher qu’un appartement classé D.

Pour la classe F, les chiffres qui circulent sont contradictoires et nous ne les reprenons pas. Retenez simplement que l’écart constaté est en général moins marqué qu’en G, mais qu’il peut se rapprocher d’une décote G si le bien cumule d’autres défauts.

Tableau repère : décote selon la classe

Ce tableau distingue clairement ce qui vient de l’étude notariale et ce qui relève d’un repère indicatif non officiel, destiné à vous aider à raisonner. Ce n’est pas une promesse : le prix final se joue sur la localisation, l’état général, le potentiel travaux et la tension du marché.

Étiquette DPE	Écart de prix par rapport à un bien D	Ce qui se passe souvent en négociation
E	Écart généralement faible (pas de chiffre retenu ici)	Discussion sur des travaux d’optimisation et le confort, moins tendue qu’en F/G
F	Repère indicatif non officiel : de l’ordre de -5 % à -15 % selon le marché	Demandes de devis, argument « budget rénovation », négociation plus appuyée
G (maison)	-25 % en moyenne (Notaires de France, ventes 2024)	Acheteurs plus rares, arbitrage achat + travaux, négociation forte
G (appartement)	-12 % en moyenne (Notaires de France, ventes 2024)	Questions sur la copropriété, les charges et les travaux collectifs

Ces moyennes nationales masquent de fortes différences d’une région à l’autre et d’un quartier à l’autre. Pour la source complète : La valeur verte des logements en France sur les transactions 2024 (Notaires de France). Pour appliquer ces repères à votre propre bien, passez par le simulateur de décote DPE.

Décote d’une maison ou d’un appartement classé G

La classe G est celle où la baisse de prix est la plus marquée. Mais la logique n’est pas la même pour une maison et pour un appartement, et c’est ce qui explique l’écart entre -25 % et -12 % dans l’étude notariale.

Combien perd une maison classée G ?

En moyenne nationale, une maison G s’est vendue 25 % moins cher qu’une maison D comparable en 2024. Pour fixer les idées, sur une maison qui vaudrait 300 000 € en classe D, cet écart moyen représente environ 75 000 €. C’est un ordre de grandeur, pas le prix de votre maison : selon le secteur et l’état du bien, l’écart réel peut être nettement plus faible, ou plus fort.

Pourquoi la maison est-elle plus pénalisée ? Parce que l’acheteur porte seul l’intégralité du chantier : isolation, chauffage, toiture, menuiseries. Il doit aussi recevoir un audit énergétique dès la première visite, qui chiffre des scénarios de travaux. Bien présenté, cet audit rassure. Laissé sans explication, il sert d’argument de baisse.

Et pour un appartement classé G ?

L’écart moyen est plus faible (-12 % en 2024). Un appartement est souvent plus petit, et une partie des travaux dépend de la copropriété. L’audit énergétique réglementaire ne s’applique pas à un lot de copropriété : c’est le DPE du logement qui compte. En revanche, l’acheteur va s’intéresser aux travaux votés ou envisagés, aux charges et aux décisions d’assemblée générale. Nous détaillons ces points dans notre page sur la décote d’un appartement DPE G.

Baisse de prix DPE G : comment l’acheteur la calcule

Un acheteur ne fait pas un calcul académique. Il raisonne souvent en trois étapes :

• il imagine un budget travaux (souvent exagéré) ;
• il ajoute une marge de sécurité « au cas où » ;
• il transforme ce total en baisse de prix demandée.

Exemple fictif : un bien comparable classé D se vend autour de 300 000 € dans votre secteur. Pour votre logement classé G, l’acheteur estime 35 000 € de travaux (isolation et chauffage), ajoute 10 000 € de marge, et fait une offre autour de 255 000 €, voire moins. Ce calcul n’est pas scientifique, il est psychologique. C’est pour cela qu’il vaut mieux cadrer la décote avant que l’acheteur ne la construise seul.

Le financement joue aussi. Aucune règle n’oblige une banque à refuser un prêt pour un bien classé F ou G, mais certaines intègrent le DPE dans leur analyse. Un acheteur qui peine à financer achat + travaux renégocie ou abandonne. Un audit chiffré et un plan de travaux clair rassurent souvent le prêteur. Pour ce cas précis : banque qui refuse un crédit à cause du DPE G.

Négociation du prix avec un DPE G : garder la main

Le pire scénario n’est pas d’avoir une décote. C’est de refuser l’idée au départ, puis de la subir après des semaines sans offre : l’annonce s’use, les acheteurs se disent « s’il n’est pas vendu, c’est qu’il y a un problème », et la négociation devient plus dure. À l’inverse, un prix positionné dès le départ attire des acheteurs qui acceptent le DPE G et veulent avancer.

Concrètement : préparez vos réponses sur les travaux prioritaires, appuyez-vous sur l’audit ou sur des devis simples, et fixez à l’avance le prix plancher en dessous duquel vous ne descendrez pas. Notre page dédiée à la négociation du prix d’un bien DPE G détaille les arguments à préparer et les réponses aux objections les plus courantes.

Chauffage électrique : la réforme du DPE peut réduire votre décote

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient qui convertit l’électricité en énergie primaire dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Un nouvel abaissement, à 1,7, est prévu au 1er janvier 2027 par un arrêté publié au Journal officiel en août 2026. Cette réforme améliore surtout la classe des logements chauffés à l’électricité, sans travaux. Aucun logement ne voit sa classe se dégrader. Elle ne change rien pour un logement chauffé au gaz ou au fioul.

Pourquoi c’est important pour votre prix : si votre bien chauffé à l’électricité passe de G à F, ou de F à E, il sort de la tranche la plus décotée. Selon les estimations officielles, 700 000 à 850 000 logements sont sortis des classes F et G avec l’étape 2026, et environ 300 000 de plus pourraient en sortir en 2027. L’effet sur les prix n’est pas encore mesuré : l’étude notariale disponible porte sur des ventes antérieures à la réforme. Mais une meilleure étiquette affichée dans l’annonce pèse forcément dans la négociation.

Bonne nouvelle : pas besoin de refaire votre DPE. Si celui-ci date du 1er juillet 2021 ou après, vous pouvez télécharger gratuitement une attestation de nouvelle étiquette sur l’observatoire DPE-Audit de l’ADEME, avec le numéro de votre DPE. Elle est facultative et a la même durée de validité que le DPE d’origine. Pour comprendre le détail du calcul : nouveau mode de calcul du DPE.

Pourquoi la décote varie autant (et comment éviter la « mauvaise » décote)

Deux vendeurs peuvent avoir un DPE F… et vivre deux expériences opposées. L’un vend vite, l’autre subit six mois de visites et une grosse baisse. La différence, ce n’est pas seulement le DPE. C’est la combinaison de ces facteurs :

1) La localisation et la tension du marché

Dans une zone très demandée, l’acheteur accepte plus facilement un DPE faible si le bien est rare ou si l’emplacement est stratégique. Dans une zone détendue, l’acheteur a le choix : la performance énergétique devient un filtre, et la décote augmente.

2) La typologie du bien (maison, appartement, ancien, atypique)

Un petit appartement mal isolé mais simple à rénover peut mieux s’en sortir qu’une grande maison ancienne avec des contraintes techniques. Un bien atypique (pierre, extension, volumes) peut créer de l’émotion… ou des doutes. Plus l’acheteur se dit « ça va être compliqué », plus il négocie.

3) L’état général et le type de chauffage

Un bien déjà fatigué (électricité, humidité, toiture) cumule les objections : le DPE devient « le problème de trop ». Un bien sain, même classé G, se vend souvent mieux. Certains systèmes (fioul, vieux convecteurs) font aussi imaginer des factures ingérables et renforcent la méfiance.

4) Le potentiel de rénovation lisible

Le vrai sujet, c’est la projection. Si l’acheteur comprend facilement :

• ce qu’il faut faire,
• dans quel ordre,
• pour quel budget raisonnable,
• et quel gain attendu,

alors la décote peut être maîtrisée. C’est tout l’intérêt d’un dossier clair : audit si obligatoire, devis simples, explications honnêtes.

5) Le prix affiché dès le départ

C’est le point qui change tout : un bien F/G surévalué se « grille ». Au bout de quelques semaines, les acheteurs pensent qu’il y a un problème, ou qu’ils ont un gros levier. Et quand vous baissez, ils négocient encore. À l’inverse, un prix cohérent attire des acheteurs sérieux et peut raccourcir les délais.

Décote DPE : ce que disent les Notaires (repères utiles)

Les Notaires de France publient chaque année une étude sur la valeur verte des logements. Trois idées clés à retenir de la dernière édition (transactions 2024) :

• l’impact varie selon le type de bien : -25 % pour une maison G, -12 % pour un appartement G, par rapport à un bien D comparable ;
• ce sont des moyennes nationales, et l’écart varie beaucoup selon le marché local ;
• les logements énergivores restent très présents sur le marché : les logements anciens F et G représentaient environ 15 % des ventes début 2025, et les classes E, F et G 40 % des ventes de 2024.

Autrement dit, les biens F et G se vendent, et en nombre. Mais ces repères restent macro. Votre vente se joue en micro : votre rue, votre quartier, l’état réel du bien, votre prix de départ. Pour passer du repère national à une estimation adaptée, utilisez notre simulateur de décote DPE.

Faut-il baisser le prix ou faire des travaux avant de vendre ?

C’est le dilemme classique. Et la réponse dépend de votre objectif.

Cas n°1 : vous devez vendre vite (délai court)

La meilleure approche est souvent : prix cohérent + transparence + dossier propre. Les gros travaux avant vente sont rarement compatibles avec l’urgence (délais, imprévus, budget). Vous pouvez envisager des actions très ciblées si elles sont rapides et sûres, mais l’essentiel est d’éviter de perdre du temps.

Cas n°2 : vous voulez vendre au meilleur prix (délai moyen)

Des travaux ciblés peuvent aider, à condition qu’ils aient un vrai impact sur la perception (confort, chauffage) et qu’ils ne se transforment pas en chantier interminable. Le piège, c’est de dépenser 15 000 € en espérant les récupérer : ça ne marche pas toujours. L’objectif est souvent de réduire la peur de l’acheteur plus que de sur-rénover. Attention aussi aux aides : les règles de MaPrimeRénov’ changent souvent, vérifiez votre éligibilité auprès d’un conseiller France Rénov’ avant de signer un devis.

Cas n°3 : vous voulez vendre sans charge mentale

Choisissez un plan simple : vendre en l’état, mais correctement encadré, avec une explication claire des options. Notre page pilier centralise les solutions : vendre un bien classé F ou G : solutions concrètes.

3 stratégies de vente (simples) selon votre priorité

1) Stratégie « vente rapide » : vendre en l’état, mais intelligemment

Vous assumez que le DPE est un sujet, et vous vendez en l’état. Mais vous faites trois choses qui changent tout :

• vous positionnez le prix dès le départ au bon niveau,
• vous préparez des explications claires (et l’audit si obligatoire),
• vous ciblez les bons profils d’acheteurs (ceux qui savent gérer un bien à rénover).

2) Stratégie « vente optimisée » : quelques travaux ciblés + un discours clair

Vous faites uniquement des améliorations à fort impact sur la perception (ventilation, réglages du chauffage, petites améliorations selon les cas). Le but est d’augmenter l’attractivité et de limiter la négociation. On reste sur des actions maîtrisées, pas un chantier global.

3) Stratégie « zéro prise de tête » : dossier propre + décision rapide

Vous acceptez que la vente d’un bien F/G demande de la méthode, et vous avancez avec un plan : obligations, prix réaliste, message clair. Si vous souhaitez un avis extérieur sur votre bien et sur la stratégie la plus adaptée, vous pouvez demander à être rappelé.

Les erreurs fréquentes des vendeurs (et comment les éviter)

Erreur 1 : surévaluer « parce que le voisin a vendu cher »

Le voisin a peut-être vendu à une autre période, avec un autre état, un autre DPE, une autre dynamique de marché. Une surévaluation initiale, sur un DPE F/G, se paye souvent en délai et en baisse brutale.

Erreur 2 : ne pas cadrer le sujet rénovation

Si le vendeur ne dit rien, l’acheteur imagine le pire. Le bon réflexe est de donner des repères : ce qui est prioritaire, ce qui est optionnel, et des ordres de grandeur réalistes.

Erreur 3 : faire trop de travaux sans stratégie

Certains vendeurs se lancent dans des travaux lourds sans savoir s’ils seront valorisés à la revente. C’est risqué. Souvent, la bonne approche est ciblée, ou bien c’est l’acheteur qui fait les travaux selon ses goûts et ses aides.

Erreur 4 : oublier l’audit énergétique quand il est obligatoire

Pour une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, l’audit énergétique est obligatoire à la vente. Il doit être remis dès la première visite et reste valable 5 ans. Les appartements en copropriété ne sont pas concernés. Si vous ne l’anticipez pas, vous risquez un dossier incomplet et des délais. Pour clarifier ce point : audit énergétique obligatoire à la vente : mode d’emploi.

Erreur 5 : ignorer une étiquette peut-être déjà améliorée

Si votre logement est chauffé à l’électricité, vérifiez son étiquette actualisée avant de fixer le prix. Mettre en vente en G un bien qui est désormais classé F, c’est offrir un argument de négociation inutile.

FAQ – Décote prix DPE F ou G

Un DPE F ou G empêche-t-il de vendre ?

Non. Aucun texte n’interdit de vendre un logement classé F ou G. Les restrictions liées au DPE concernent la location. À la vente, le DPE influence surtout la demande et la négociation. La clé est d’avoir un prix cohérent et un dossier clair.

Combien perd une maison classée G à la vente ?

Selon l’étude des Notaires de France sur les transactions 2024, une maison classée G s’est vendue en moyenne 25 % moins cher qu’une maison classée D comparable, et un appartement G 12 % moins cher. Ce sont des moyennes nationales : l’écart réel dépend du marché local et de l’état du bien.

La décote est-elle la même partout en France ?

Non. Dans les zones très tendues, la décote peut être limitée parce que la demande reste forte. Dans les zones où les acheteurs ont du choix, la décote est souvent plus marquée.

Dois-je forcément baisser mon prix si je suis en DPE G ?

Un DPE G implique souvent une négociation plus forte. Mais ce n’est pas uniquement une question de baisser : c’est surtout une question de positionnement dès l’annonce et de capacité à rendre la rénovation compréhensible pour l’acheteur.

La rénovation avant vente est-elle rentable ?

Parfois oui, parfois non. Tout dépend du type de travaux, de leur coût, du délai et de leur impact sur l’attractivité du bien. Le plus rentable est souvent de réduire l’incertitude de l’acheteur (dossier, transparence, actions ciblées) plutôt que de se lancer dans une rénovation lourde.

Mon logement est chauffé à l’électricité : la réforme du DPE change-t-elle la décote ?

Potentiellement, oui. Depuis le 1er janvier 2026, un logement chauffé à l’électricité peut avoir gagné une classe sans travaux, et un nouvel ajustement est prévu au 1er janvier 2027. Une meilleure étiquette limite les arguments de négociation. Vérifiez gratuitement votre étiquette actualisée sur l’observatoire de l’ADEME.

Pour aller plus loin

• Décote d’un appartement DPE G : ce qui change en copropriété
• Négociation du prix avec un DPE G : arguments et réponses
• Vendre une maison classée G : conditions et stratégie
• Banque qui refuse un crédit à cause du DPE G : que faire ?

Conclusion : la bonne question n’est pas « combien je perds », mais « quelle stratégie je choisis »

Un DPE F ou G peut entraîner une décote, mais elle est loin d’être uniforme : -25 % en moyenne pour une maison G, -12 % pour un appartement G, et des écarts très variables d’un marché à l’autre. Le marché ne sanctionne pas seulement une étiquette, il sanctionne surtout l’incertitude. Plus vous rendez la situation lisible (prix cohérent, transparence, dossier propre), plus vous gardez la main.

Pour un premier ordre de grandeur, lancez le simulateur de décote DPE. Pour un plan complet, étape par étape, commencez par la page pilier : vendre un bien classé F ou G : toutes les solutions concrètes.