C’est l’un des sujets les plus commentés de l’actualité immobilière de 2026 : combien perd une passoire thermique au moment de la vente ? Selon l’étude des Notaires de France sur les transactions 2024, une maison classée G s’est vendue en moyenne 25 % moins cher qu’une maison classée D, et un appartement classé G 12 % moins cher, à caractéristiques comparables. Si vous envisagez de vendre un bien classé F ou G, ces pourcentages méritent d’être compris correctement — car une moyenne nationale ne dit pas grand-chose de votre bien en particulier.

D’où viennent les chiffres des notaires ?

Ils sont issus de l’étude « La valeur verte des logements en France sur les transactions 2024 », publiée par les Notaires de France fin 2025 ou début 2026. Il s’agit d’un écart de prix observé sur les ventes : on compare, à caractéristiques proches, le prix d’un logement énergivore et celui d’un logement classé D. Cet écart porte un nom : la décote liée au DPE.

Ce qu’il faut retenir de cette étude :

• Maison classée G : environ 25 % de moins, en moyenne, qu’une maison D comparable.
• Appartement classé G : environ 12 % de moins qu’un appartement D comparable.
• Classe F : les écarts publiés par les différents relais ne concordent pas. Faute de chiffre fiable, nous préférons ne pas en citer.

Et la fourchette « 15 à 20 % » ? Elle a beaucoup circulé, y compris dans la première version de cet article, mais elle ne figure pas dans la dernière étude notariale. Mieux vaut donc ne pas la présenter comme un chiffre des notaires.

Ces chiffres restent des moyennes. Elles agrègent des marchés très différents — une grande métropole tendue et une commune rurale ne réagissent pas de la même façon à une mauvaise étiquette énergétique. Elles portent aussi sur des ventes de 2024, donc avant le nouveau calcul du DPE entré en vigueur le 1^er janvier 2026. Selon les mêmes travaux des notaires, les logements anciens classés F ou G représentaient environ 15 % des ventes début 2025.

Pourquoi une moyenne ne suffit pas

Plusieurs facteurs font varier la décote réelle, parfois fortement :

• La classe exacte. Plus l’étiquette est basse, plus l’acheteur anticipe de travaux. Les notaires chiffrent l’écart pour la classe G ; pour un logement F, on peut s’attendre à un écart plus limité, mais aucun chiffre fiable ne permet de le mesurer. Voir nos pages dédiées à la décote DPE G et à la décote DPE F.
• Le marché local. En zone tendue, la demande peut absorber une partie de la décote ; en zone détendue, l’effet est souvent plus lourd.
• Le type de bien. L’étude le montre clairement : l’écart moyen est deux fois plus fort pour une maison G que pour un appartement G. La décote d’un appartement classé G a ses propres logiques, notamment en copropriété.
• L’ampleur des travaux à prévoir. Plus la rénovation estimée est lourde, plus l’acheteur intègre ce coût dans son offre.

La décote n’est pas une fatalité

Un point important : la décote est une moyenne de marché, pas une sentence. Plusieurs leviers permettent de la limiter — présenter un DPE à jour, anticiper l’audit énergétique (obligatoire pour la vente d’une maison classée E, F ou G), cibler le bon profil d’acheteur, et fixer un prix de départ cohérent plutôt que de subir la négociation.

La négociation du prix avec un DPE G se prépare : un vendeur qui connaît ses chiffres et ses arguments encaisse beaucoup mieux la discussion qu’un vendeur pris au dépourvu.

Décote et réforme 2026 : un effet à ne pas négliger

La réforme du DPE de 2026 peut, pour certains logements chauffés à l’électricité, faire remonter l’étiquette d’une lettre : le coefficient de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1^er janvier 2026, et un arrêté publié en août 2026 le fixe à 1,7 au 1^er janvier 2027. Un bien qui sort du statut de passoire peut alors récupérer une partie de la décote. Pour le vérifier, pas besoin de refaire le DPE : une attestation de nouvelle étiquette se télécharge gratuitement sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, pour les DPE réalisés depuis le 1^er juillet 2021. Nous détaillons ce sujet dans notre article sur la réforme du DPE 2026.

Questions fréquentes

La décote de 25 % s’applique-t-elle à mon logement ?

Pas forcément. Les 25 % concernent une maison classée G comparée à une maison classée D, en moyenne nationale sur les ventes 2024 ; pour un appartement G, l’écart moyen est de 12 %. La décote réelle dépend de la classe exacte, du marché local, du type de bien et des travaux à prévoir. Elle peut être plus faible comme plus élevée.

Un logement G subit-il plus de décote qu’un logement F ?

En général, oui. Plus l’étiquette est basse, plus l’acheteur anticipe de travaux et de contraintes, et plus la décote tend à s’accentuer. Les notaires chiffrent l’écart pour la classe G, mais aucun chiffre fiable n’est disponible à ce jour pour la classe F.

Peut-on réduire la décote à la vente ?

Oui, en partie : un DPE à jour, un dossier de diagnostics complet, un prix de départ cohérent et une négociation préparée permettent de limiter l’écart par rapport à un bien mieux classé.

Pour aller plus loin

• Décote du prix immobilier avec un DPE F ou G
• Négocier le prix de vente avec un DPE G
• Réforme DPE 2026 : 700 000 à 850 000 passoires en moins
• Vendre un bien classé F ou G : le guide complet

L’article Décote des passoires thermiques : ce que disent vraiment les notaires est apparu en premier sur Après mon DPE.