Vous venez de recevoir un DPE F ou G et la première question qui vous vient est souvent la même : “Combien je vais perdre si je vends ?” C’est normal. Depuis quelques années, l’étiquette énergétique pèse de plus en plus dans les décisions d’achat, les négociations, et donc dans le prix final.
La bonne nouvelle, c’est que la “décote DPE” n’est pas une punition automatique. Elle dépend de votre marché local, du type de bien, de sa rareté, de son potentiel de rénovation et du profil d’acheteur. La mauvaise nouvelle, c’est qu’en cas de passoire énergétique, l’acheteur a des arguments… et il les utilise.
Dans cette page, on vous donne une vision claire et actionnable :
- à quoi ressemble une décote “typique” pour un DPE F ou G (avec des repères concrets),
- pourquoi certains biens F/G se vendent presque au prix… et d’autres très en dessous,
- et surtout comment choisir la meilleure stratégie de vente selon vos priorités : vendre vite, vendre mieux, ou vendre sans stress.
La décote avec un DPE F ou G est-elle automatique ?
Non, elle n’est pas “automatique” dans le sens où il n’existe pas une règle officielle qui vous impose -10% ou -20%. En revanche, dans la vraie vie, l’étiquette énergétique influence :
- la demande (certains acheteurs évitent F/G),
- la confiance (peur d’un budget travaux incontrôlable),
- la capacité de financement (le projet total achat + travaux doit rester finançable),
- et la négociation (l’acheteur s’appuie sur l’audit, des devis, des comparaisons).
Résultat : même sans “loi de décote”, un bien F ou G a souvent une valeur de marché inférieure à un bien similaire mieux classé, à emplacement comparable. C’est ce que les études appellent la valeur verte (écart de prix selon la performance énergétique).
Si vous voulez aller au bout des obligations liées aux biens énergivores et préparer un dossier solide, pensez aussi à l’audit énergétique (selon le type de bien). Vous pouvez lire notre page dédiée : audit énergétique obligatoire à la vente : ce que vous devez fournir.
Encart rapide : décote DPE F/G (l’essentiel à retenir)
Décote DPE : les 4 vérités (sans jargon)
- Oui, un DPE F ou G peut entraîner une décote… mais elle varie énormément selon la zone et le type de bien.
- La décote est souvent liée à la peur du budget travaux et à la difficulté de projection pour l’acheteur.
- Un bien F/G peut se vendre “correctement” si le prix est cohérent, l’annonce transparente, et le potentiel de rénovation clair.
- Votre priorité n’est pas “faire des travaux coûteux” : c’est de choisir la bonne stratégie (vendre en l’état, travaux ciblés, ou accompagnement).
Combien de décote pour un DPE F ou G ? Repères réalistes
On va être très clair : la décote dépend du contexte. Mais vous avez besoin de repères pour vous situer. Les études notariales et les analyses de marché montrent que l’étiquette énergétique crée bien un écart de prix entre un logement énergivore et un logement mieux classé. Par exemple, les Notaires de France publient régulièrement des travaux sur la “valeur verte”, montrant un impact variable selon les années, les types de biens et les marchés.
Ce que vous devez retenir : on observe des écarts qui peuvent aller de quelques pourcents à des décotes beaucoup plus fortes quand le bien est difficile à rénover, ou quand le marché local est très concurrentiel.
Tableau repère : décote “typique” selon la classe
Ce tableau est volontairement prudent : il donne des fourchettes pour vous aider à raisonner, pas une promesse. Dans la pratique, le prix final se joue sur la localisation, l’état général, le potentiel travaux et la tension du marché.
| Étiquette DPE | Décote fréquemment observée (repère) | Ce qui se passe souvent en négociation |
|---|---|---|
| E | -2% à -8% | Discussion sur “travaux d’optimisation” et confort, moins anxiogène que F/G |
| F | -5% à -15% | Demandes de devis, argument “budget rénovation”, négociation plus appuyée |
| G | -10% à -25% | Risque de blocage psychologique, acheteurs plus rares, arbitrage achat + travaux |
Pour aller plus loin côté “études”, vous pouvez consulter les publications des Notaires sur la valeur verte (écarts de prix selon DPE) : La valeur verte des logements (Notaires de France).
Pourquoi la décote varie autant (et comment éviter la “mauvaise” décote)
Deux vendeurs peuvent avoir un DPE F… et vivre deux expériences opposées. L’un vend vite, l’autre subit 6 mois de visites et une grosse baisse. La différence, ce n’est pas seulement le DPE. C’est la combinaison de ces facteurs :
1) La localisation et la tension du marché
Dans une zone très demandée, l’acheteur accepte plus facilement un DPE faible si le bien est rare ou si l’emplacement est stratégique. Dans une zone détendue, l’acheteur a le choix : la performance énergétique devient un filtre, et la décote augmente.
2) La typologie du bien (maison, appartement, ancien, atypique)
Un petit appartement mal isolé mais simple à rénover peut mieux s’en sortir qu’une grande maison ancienne avec des contraintes techniques. Un bien “atypique” (pierre, extension, volumes) peut créer de l’émotion… ou des doutes. Plus l’acheteur se dit “ça va être compliqué”, plus il négocie.
3) Le potentiel de rénovation “lisible”
Le vrai sujet, c’est la projection. Si l’acheteur comprend facilement :
- ce qu’il faut faire,
- dans quel ordre,
- pour quel budget raisonnable,
- et quel gain attendu,
alors la décote peut être maîtrisée. C’est exactement l’intérêt d’un dossier clair (audit si obligatoire, devis simples, explications honnêtes).
4) Le prix affiché dès le départ
C’est le point qui change tout : un bien F/G surévalué se “grille”. Au bout de quelques semaines, les acheteurs pensent qu’il y a un problème (ou qu’ils ont un gros levier). Et quand vous baissez, ils négocient encore. À l’inverse, un prix cohérent attire des acheteurs sérieux et peut raccourcir les délais.
Décote DPE : ce que disent les Notaires (repères utiles)
Les Notaires publient des analyses qui montrent que l’étiquette énergétique influence le marché. Deux idées clés à retenir :
- l’impact varie selon le type de bien (maison vs appartement) et selon les périodes,
- les biens très énergivores peuvent se vendre significativement moins cher que des biens “référence” mieux classés, dans certaines conditions.
Un article récent sur le site Immobilier.Notaires souligne l’influence grandissante de l’étiquette énergie et donne des repères sur les écarts observés : Des transactions sous l’influence de l’étiquette énergie (Immobilier.Notaires).
Encore une fois : ce sont des repères macro. Votre vente se joue en micro (votre rue, votre quartier, votre état réel, votre prix de départ).
Faut-il baisser le prix ou faire des travaux avant de vendre ?
C’est le dilemme classique. Et la réponse dépend de votre objectif.
Cas n°1 : vous devez vendre vite (délai court)
Dans ce cas, la meilleure approche est souvent : prix cohérent + transparence + dossier propre. Les gros travaux avant vente sont rarement compatibles avec l’urgence (délais, imprévus, budget). Vous pouvez envisager des actions très ciblées (si elles sont rapides et sûres), mais l’essentiel est d’éviter de perdre du temps.
Cas n°2 : vous voulez vendre au meilleur prix (délai moyen)
Ici, des travaux ciblés peuvent aider, à condition qu’ils aient un vrai impact sur la perception (confort, chauffage, isolation simple) et qu’ils ne se transforment pas en chantier interminable. Le piège, c’est de dépenser 15 000 € pour espérer “récupérer” 15 000 € : ça ne marche pas toujours. L’objectif est souvent de réduire la peur de l’acheteur plus que de “sur-rénover”.
Cas n°3 : vous voulez vendre sans charge mentale
Dans ce cas, la bonne stratégie est de choisir un plan simple : vendre en l’état, mais correctement encadré, avec une explication claire des options. Vous pouvez vous appuyer sur notre page pilier qui centralise les solutions : vendre un bien classé F ou G : solutions concrètes.
3 stratégies de vente (simples) selon votre priorité
1) Stratégie “vente rapide” : vendre en l’état, mais intelligemment
Vous assumez que le DPE est un sujet, et vous vendez en l’état. Mais vous faites 3 choses qui changent tout :
- vous positionnez le prix dès le départ au bon niveau,
- vous préparez des explications claires (et l’audit si obligatoire),
- vous ciblez les bons profils d’acheteurs (ceux qui savent gérer un bien à rénover).
2) Stratégie “vente optimisée” : quelques travaux ciblés + un discours clair
Vous faites uniquement des améliorations à fort rendement “perception” (ex : ventilation, réglages, isolations simples selon cas). Le but est d’augmenter l’attractivité et de limiter la négociation. Attention : on reste sur des actions maîtrisées, pas un chantier global.
3) Stratégie “zéro prise de tête” : dossier propre + décision rapide
Vous acceptez que la vente d’un bien F/G demande de la méthode, et vous avancez avec un plan : obligations, prix réaliste, message clair, et un cap “vendre sans subir”.
Les erreurs fréquentes des vendeurs (et comment les éviter)
Erreur 1 : surévaluer “parce que le voisin a vendu cher”
Le voisin a peut-être vendu à une autre période, avec un autre état, un autre DPE, une autre dynamique de marché. Une surévaluation initiale, sur un DPE F/G, se paye souvent en délai et en baisse brutale.
Erreur 2 : ne pas cadrer le sujet rénovation
Si le vendeur ne dit rien, l’acheteur imagine le pire. Le bon réflexe est de donner des repères : ce qui est prioritaire, ce qui est optionnel, et des ordres de grandeur réalistes.
Erreur 3 : faire “trop” de travaux sans stratégie
Certains vendeurs se lancent dans des travaux lourds sans savoir s’ils seront valorisés à la revente. C’est risqué. Souvent, la bonne approche est ciblée, ou bien c’est l’acheteur qui fait les travaux selon ses goûts et ses aides.
Erreur 4 : oublier l’audit énergétique quand il est obligatoire
Sur une maison individuelle (ou monopropriété) en DPE E/F/G, l’audit est souvent une obligation de vente. Si vous ne l’anticipez pas, vous risquez un dossier incomplet et des délais. Pour clarifier ce point : audit énergétique obligatoire vente : mode d’emploi.
FAQ – Décote prix DPE F ou G
Un DPE F ou G empêche-t-il de vendre ?
Non. Un DPE F ou G n’interdit pas la vente. Il influence surtout la demande et la négociation. La clé est d’avoir un prix cohérent et un dossier clair.
La décote est-elle la même partout en France ?
Non. Dans les zones très tendues, la décote peut être limitée parce que la demande reste forte. Dans les zones où les acheteurs ont du choix, la décote est souvent plus marquée.
Dois-je forcément baisser mon prix si je suis en DPE G ?
Souvent, un DPE G implique une négociation plus forte. Mais ce n’est pas uniquement une question de “baisser” : c’est surtout une question de positionnement dès l’annonce et de capacité à rendre la rénovation “compréhensible”.
La rénovation avant vente est-elle rentable ?
Parfois oui, parfois non. Tout dépend du type de travaux, de leur coût, du délai, et de l’impact sur l’attractivité du bien. Le plus rentable est souvent de réduire l’incertitude de l’acheteur (dossier, transparence, actions ciblées) plutôt que de se lancer dans une rénovation lourde.
Si mon DPE peut être amélioré (ex : chauffage électrique), ça change la décote ?
Oui, potentiellement. Une étiquette perçue comme “moins risquée” peut améliorer l’attractivité et limiter la négociation. Mais attention : ce qui compte, c’est aussi le confort, les charges, et la crédibilité du dossier.
Conclusion : la bonne question n’est pas “combien je perds”, mais “quelle stratégie je choisis”
Un DPE F ou G peut entraîner une décote… mais elle est loin d’être uniforme. Le marché ne “sanctionne” pas un DPE : il sanctionne surtout l’incertitude. Plus vous rendez la situation lisible (prix cohérent, transparence, dossier propre), plus vous gardez la main.
Si vous voulez un plan clair, étape par étape, et des options concrètes selon votre situation, commencez par la page pilier :
Vendre un bien classé F ou G : toutes les solutions concrètes