Peut-on encore augmenter le loyer d’un logement classé DPE G en 2026 ? La réponse est non, et c’est un point que beaucoup de bailleurs découvrent tardivement : depuis le 24 août 2022, les logements classés F et G font l’objet d’un gel des loyers. Cette contrainte a un impact financier direct, et elle s’ajoute à l’interdiction de relouer. Cette page explique précisément ce qui est bloqué, ce qui ne l’est pas, et ce que cela change dans la rentabilité d’un bien G. Quand l’équation devient défavorable, beaucoup de propriétaires s’orientent vers la vente : voir notre guide pour vendre un bien classé DPE F ou G.
L’essentiel en bref
- Depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus être révisé à la hausse.
- Ce gel concerne l’indexation annuelle, la relocation et le renouvellement du bail.
- Le gel s’applique même quand le bail se poursuit, indépendamment de l’interdiction de relouer.
- Résultat : le revenu locatif est figé pendant que les charges, elles, augmentent.
- Sortir de la classe G (rénovation) ou vendre sont les deux façons de débloquer la situation.
Le principe : un loyer gelé pour les logements F et G
Depuis le 24 août 2022, les logements classés F et G sont soumis à un gel des loyers. Le principe est simple : le loyer d’une passoire thermique ne peut pas être augmenté. Cette mesure vise à éviter que des logements énergivores, coûteux à chauffer pour le locataire, voient en plus leur loyer progresser.
Le gel s’applique tant que le logement reste classé F ou G. Il est indépendant de l’interdiction de mise en location : un logement G dont le bail se poursuit a un loyer figé, même si le locataire reste en place plusieurs années. C’est une contrainte « silencieuse », qui ne déclenche pas de procédure mais grignote la rentabilité.
Ce qui est concrètement bloqué
Le gel touche les trois moments où, normalement, un loyer peut évoluer :
- La révision annuelle : l’indexation habituelle du loyer sur l’indice de référence des loyers (IRL), prévue dans la plupart des baux, est neutralisée à la hausse pour un logement F ou G.
- La relocation : au départ d’un locataire, vous ne pouvez pas réajuster le loyer à la hausse pour le locataire suivant — sachant que, de toute façon, relouer un G est en principe interdit.
- Le renouvellement du bail : pas de hausse à l’occasion du renouvellement du contrat.
En clair, aucun des leviers d’augmentation habituels n’est disponible tant que le logement reste classé G.
Ce que cela représente pour un bailleur
L’effet est financier et progressif. D’un côté, votre revenu locatif est figé au niveau du dernier loyer applicable. De l’autre, vos charges augmentent : taxe foncière, charges de copropriété, entretien, assurances. L’écart se creuse chaque année.
Sur une période de plusieurs années, un loyer gelé représente une perte de pouvoir d’achat locatif réelle, parfois substantielle. Ajoutez à cela qu’au départ du locataire vous ne pourrez pas relouer le bien : le logement G devient un actif à la fois peu rémunérateur et difficile à mobiliser. C’est cette double contrainte qui pousse de nombreux bailleurs à réexaminer l’intérêt de conserver le bien.
Et le complément de loyer ou les travaux ?
Certains bailleurs se demandent s’ils peuvent contourner le gel : appliquer un complément de loyer, répercuter des travaux, ou jouer sur d’autres mécanismes. La prudence s’impose. La logique réglementaire vise précisément à empêcher qu’un logement énergivore voie son loyer progresser ; les marges de manœuvre sont donc étroites, et tenter un contournement expose à un litige avec le locataire.
En revanche, il existe une vraie sortie : réaliser des travaux qui font sortir le logement de la classe G. Une fois le logement reclassé en E ou mieux, il n’est plus soumis au gel des loyers ni à l’interdiction de location. C’est l’unique « déblocage » solide — à condition que les travaux soient rentabilisables.
Faut-il vérifier les règles à jour ?
Oui, systématiquement. Les règles d’encadrement et de gel des loyers, ainsi que les modalités d’indexation, peuvent évoluer, et certaines dépendent aussi de la zone (zones tendues, encadrement des loyers local). Le projet de loi logement discuté en 2026 pourrait par ailleurs faire bouger une partie du cadre applicable aux F et G.
Avant de fixer ou de réviser un loyer, il est donc recommandé de vérifier le cadre en vigueur au moment de votre projet, auprès de sources officielles ou d’un professionnel — plutôt que de se fier à une information ancienne ou à un texte non adopté.
L’équation du bailleur : gel + interdiction de relouer
Le gel des loyers ne vient jamais seul. Il s’ajoute à l’interdiction de relouer un DPE G et au risque de recours du locataire. Mises bout à bout, ces règles dessinent une équation peu favorable : un revenu figé, un bien que l’on ne peut pas remettre sur le marché, et une exposition juridique en cas de logement non décent.
Beaucoup de bailleurs raisonnaient « rendement locatif ». Pour un logement G, ce raisonnement ne tient souvent plus. La question devient : combien me coûte, chaque année, le fait de conserver ce bien ?
Rénover ou vendre : les deux vraies sorties
Pour débloquer un logement G, deux voies. Rénover : faire sortir le bien de la classe G lève à la fois le gel des loyers et l’interdiction de location. Mais le chantier doit être réel et son coût comparé au gain de loyer — gain lui-même limité par l’encadrement. Voir comment améliorer un DPE G et financer les travaux d’un DPE G.
Vendre : c’est souvent la décision la plus rationnelle quand les travaux ne sont pas rentabilisables. La vente d’un logement G est autorisée et transforme un actif figé en capital réutilisable, éventuellement vers un bien sans contrainte énergétique.
Que faire si vous avez déjà augmenté le loyer à tort
Si vous avez révisé à la hausse le loyer d’un logement F ou G depuis 2022 sans savoir qu’il était gelé, ne laissez pas la situation traîner. Un loyer augmenté à tort peut être contesté par le locataire, qui peut réclamer la restitution des sommes perçues en trop.
Le réflexe prudent est de vérifier la régularité de votre situation et, le cas échéant, de la corriger spontanément — un dialogue avec le locataire vaut toujours mieux qu’un contentieux. En cas de doute sur le cadre applicable, faites-vous accompagner par un professionnel.
Questions fréquentes — DPE G et augmentation de loyer
Peut-on augmenter le loyer d’un logement classé G ?
Non. Depuis le 24 août 2022, les logements classés F et G font l’objet d’un gel des loyers : le loyer ne peut pas être augmenté tant que le logement reste dans ces classes. Ce blocage concerne aussi bien l’indexation annuelle que la relocation et le renouvellement du bail.
Le gel du loyer s’applique-t-il à un bail en cours ?
Oui. Le gel des loyers s’applique même lorsque le bail se poursuit : le loyer d’un logement F ou G reste figé tant que l’étiquette ne s’améliore pas. Il est indépendant de l’interdiction de relouer, qui concerne, elle, la mise en location de nouveaux contrats.
Puis-je réviser le loyer à la relocation d’un DPE G ?
Non. L’augmentation du loyer à la relocation est bloquée pour les passoires F et G. De plus, relouer un logement classé G est en principe interdit depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 : la question de la révision à la relocation ne se pose donc, en pratique, qu’après une remise en conformité du logement.
Comment débloquer le loyer d’un logement G ?
La seule sortie solide est de faire sortir le logement de la classe G grâce à des travaux. Une fois le bien reclassé en E ou mieux, il n’est plus soumis au gel des loyers ni à l’interdiction de location. Tenter de contourner le gel par d’autres moyens expose à un litige avec le locataire.
Le gel des loyers va-t-il être levé ?
Les règles peuvent évoluer, et le projet de loi logement discuté en 2026 pourrait faire bouger une partie du cadre applicable aux logements F et G. Mais aucune décision ne doit reposer sur un texte non adopté : il faut vérifier le cadre en vigueur au moment de votre projet.
J’ai augmenté le loyer d’un logement G sans le savoir, que faire ?
Un loyer augmenté à tort sur un logement F ou G peut être contesté par le locataire, qui peut demander la restitution du trop-perçu. Le réflexe prudent est de vérifier la régularité de votre situation, de la corriger spontanément et d’en discuter avec le locataire, en vous faisant accompagner si besoin.