Mise à jour : septembre 2026
Oui, un logement classé DPE F peut se vendre. Aucun texte n’interdit la vente d’une maison ou d’un appartement classé F : les restrictions liées au DPE concernent la location, pas la vente. La loi vous demande surtout d’informer l’acheteur. La vraie question est ailleurs : vendre en l’état ou faire des travaux avant ?
Un F est une zone intermédiaire. Ce n’est pas une passoire classée G, mais le sujet énergétique pèse dans la négociation. C’est là que beaucoup de propriétaires se trompent : soit ils lancent des travaux coûteux pour un gain limité, soit ils ignorent le sujet et laissent l’acheteur fixer le prix. Cette page vous aide à trancher. Pour la stratégie globale qui couvre aussi le DPE G, consultez notre guide vendre un bien classé F ou G.
Cette page traite du DPE F. Si votre bien est classé G ou si vous hésitez entre les deux classes, voir notre guide complet : vendre un bien classé F ou G.
Peut-on vendre un logement classé F ? Oui, sans interdiction
Vendre un logement classé F reste autorisé, en 2026 comme après. Il n’existe aucune « interdiction de vente » des passoires énergétiques, ni pour les F ni pour les G. Le calendrier dont on parle souvent (2025, 2028, 2034) porte sur la location : il fixe le moment où un logement n’est plus considéré comme décent pour un locataire.
Concrètement, en tant que vendeur d’un bien classé F, vous pouvez :
- mettre en vente quand vous le souhaitez, sans délai imposé ;
- vendre à tout type d’acheteur : particulier qui va l’habiter, investisseur, marchand de biens ;
- faire des travaux avant la vente, ou non : rien ne vous y oblige ;
- vous limiter aux obligations d’information, détaillées plus bas.
C’est aussi une situation courante. Selon les Notaires de France, les logements classés E, F ou G ont représenté environ 40 % des ventes de logements en 2024. Un bien F se vend donc, à condition d’être bien préparé et bien positionné.
Avant de mettre en vente : vérifiez votre étiquette (réforme 2026 et 2027)
C’est la première chose à faire, et elle est gratuite. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient qui sert à convertir l’électricité en énergie primaire dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Cette réforme améliore surtout la classe des logements chauffés à l’électricité. Aucun logement ne voit sa classe se dégrader.
Résultat : un logement classé F chauffé à l’électricité peut aujourd’hui être classé E, sans aucun travaux. Selon les estimations officielles, environ 700 000 à 850 000 logements seraient sortis des classes F et G selon la base de calcul retenue.
Comment le vérifier ? Pas besoin de refaire le DPE. Si votre diagnostic date du 1er juillet 2021 ou après, vous pouvez télécharger gratuitement une attestation de nouvelle étiquette sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, avec le numéro de votre DPE. Elle a la même durée de validité que le DPE qu’elle remplace. Elle est facultative : votre DPE d’origine reste valable, mais une annonce en E plutôt qu’en F change la perception des acheteurs.
Et en 2027 ? Un arrêté du 19 août 2026, publié au Journal officiel du 26 août 2026, abaisse encore ce coefficient à 1,7 au 1er janvier 2027. Selon le ministère, environ 300 000 logements supplémentaires pourraient sortir du statut de passoire. D’après la FAQ du ministère, les attestations correspondantes devraient être téléchargeables à partir du 1er janvier 2027. Si votre logement est chauffé à l’électricité et proche de la limite entre F et E, le calendrier de votre mise en vente mérite réflexion. Le reclassement ne concerne pas les logements chauffés au gaz ou au fioul.
Pour tout comprendre sur ce changement : le nouveau mode de calcul du DPE.
Les obligations du vendeur d’un logement DPE F
Vendre un F n’impose aucun travaux, mais trois obligations d’information.
1. Un DPE en cours de validité
Le DPE est obligatoire à la vente et valable 10 ans. Attention aux anciens diagnostics : ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025, et ceux réalisés entre 2013 et 2017 ne le sont plus depuis le 1er janvier 2023. Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 reste valable 10 ans. Plus de détails : validité du DPE pour une vente.
2. Un audit énergétique pour une maison individuelle
Si vous vendez une maison individuelle (ou un immeuble en monopropriété) classée F, un audit énergétique réglementaire est obligatoire depuis le 1er avril 2023 en métropole. Depuis le 1er janvier 2025, la classe E est aussi concernée. L’audit est à la charge du vendeur et valable 5 ans. Il doit être remis à l’acheteur potentiel dès la première visite, puis joint au dossier de diagnostic technique.
L’audit propose au moins deux scénarios de travaux chiffrés, l’un par étapes, l’autre en une seule fois, avec la classe atteinte et les aides mobilisables. Bien utilisé, c’est un argument de vente : il répond à la question que tout acheteur se pose. Voir audit énergétique obligatoire avant vente et, pour le budget, prix de l’audit et qui le paie.
Pour un appartement en copropriété classé F, l’audit énergétique réglementaire n’est pas exigé. Le DPE du logement l’est. Les cas particuliers sont détaillés ici : exemptions de l’audit énergétique.
3. Les bonnes mentions dans l’annonce
Votre annonce doit indiquer la classe énergie et la classe climat, ainsi qu’une estimation des dépenses annuelles d’énergie avec l’année de référence des prix. Pour un logement classé F ou G, la mention « logement à consommation énergétique excessive » est obligatoire, en vente comme en location. Elle doit être écrite en caractères au moins aussi grands que le reste du texte de l’annonce.
À cela s’ajoutent les diagnostics habituels de toute vente (électricité, gaz, plomb, amiante, état des risques… selon le bien). Votre notaire vérifiera l’ensemble : ce que le notaire contrôle lors d’une vente DPE F ou G.
DPE F ou DPE G : ce qui change pour l’acheteur
La différence entre F et G joue surtout dans la tête de l’acheteur, et en particulier de l’investisseur qui compte louer.
- Un logement G n’est plus considéré comme décent en métropole depuis le 1er janvier 2025 : il ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite.
- Un logement F peut encore être loué aujourd’hui. Il ne sera plus considéré comme décent à partir du 1er janvier 2028 en métropole, pour les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions. La classe E suivra au 1er janvier 2034. En outre-mer, l’échéance pour les F est fixée au 1er janvier 2031.
- Dans les deux cas, le loyer d’un logement F ou G du parc privé ne peut plus être augmenté depuis le 24 août 2022 en métropole.
Pour un acheteur occupant, un F reste souvent perçu comme « améliorable ». Pour un investisseur, il laisse un peu plus de deux ans avant l’échéance de 2028 : de quoi louer tout en préparant des travaux, ou les réaliser dès l’achat.
Et le projet de loi en cours ? Le Sénat a adopté le 8 juillet 2026, en première lecture, un projet de loi « Relance et décentralisation du logement ». Dans sa version, le calendrier 2025 / 2028 / 2034 serait maintenu, mais un logement F ou G pourrait être considéré comme décent dans certains cas, par exemple si le propriétaire signe un contrat de travaux avant 2030 (pendant 3 ans pour un logement individuel, 5 ans en copropriété, selon le texte du Sénat). Ce texte n’est pas définitivement adopté à ce jour (septembre 2026) : il doit encore être examiné par l’Assemblée nationale, et aucune date n’est fixée. Tant qu’il n’est pas promulgué, les règles actuelles s’appliquent.
Pour comparer avec la situation d’un bien classé G : vendre une maison classée G et DPE F ou G : quelles différences ?
Quelle décote pour un logement classé DPE F ?
C’est la question qui revient le plus, et il faut y répondre honnêtement : il n’existe pas aujourd’hui de chiffre national fiable publié pour la classe F. Méfiez-vous des pourcentages précis qui circulent sans source.
Le seul repère solide concerne la classe G. Selon l’étude des Notaires de France sur les transactions 2024, une maison classée G s’est vendue en moyenne 25 % moins cher qu’une maison classée D comparable, et un appartement G 12 % moins cher. Ce sont des moyennes nationales, qui varient beaucoup selon le marché local.
Pour un F, retenez ces repères indicatifs, qui ne sont pas des chiffres officiels :
- l’écart de prix avec un bien bien classé existe, mais il est en général moins marqué que pour un G ;
- il dépend d’abord du marché : en zone tendue, où l’offre est rare, un F bien situé se négocie moins qu’en zone détendue ;
- il dépend du type de bien : l’écart est souvent plus sensible sur une maison, où l’acheteur porte seul les travaux, que sur un appartement ;
- il dépend enfin du coût des travaux pour passer en E ou en D, que l’acheteur va chercher à déduire de son offre.
Le vrai risque n’est pas la décote en elle-même. C’est de la subir tardivement, après plusieurs semaines sans offre, parce que le prix affiché ignorait le DPE. Mieux vaut l’estimer avant la mise en vente : simulez la décote de votre bien, puis consultez notre analyse détaillée de la décote des biens classés F et G.
Banque et financement : un DPE F bloque-t-il le crédit de l’acheteur ?
Non, pas en soi. Aucune règle n’oblige une banque à refuser ou à limiter un prêt pour un bien classé F ou G. Les normes encadrant le crédit immobilier portent sur l’emprunteur (taux d’effort, durée du prêt), pas sur le DPE du logement.
En pratique, certaines banques intègrent le DPE à leur analyse : valeur de revente, budget travaux à prévoir. Certaines proposent aussi d’intégrer les travaux dans le prêt ou des offres de « prêt vert ». Ce sont des pratiques propres à chaque établissement, pas des règles.
Ce qui rassure le prêteur, et donc sécurise votre vente :
- un audit ou des devis qui chiffrent clairement les travaux ;
- un plan de financement de ces travaux. L’éco-PTZ, par exemple, est un prêt à taux zéro sans condition de ressources, pour une résidence principale et des travaux réalisés par une entreprise RGE. Il peut aller jusqu’à 50 000 € pour une rénovation globale et reste disponible jusqu’au 31 décembre 2027.
Si un acheteur se heurte à un refus, ce n’est pas une fatalité : voir que faire si la banque refuse un crédit pour un DPE F.
Vendre en l’état ou faire des travaux pour passer en E ?
C’est la décision centrale. La réponse courte : pas de travaux systématiques. Les travaux engagés avant une vente ne sont pas toujours récupérés dans le prix. Avant de décider, comparez :
- le coût réel des travaux ;
- le gain probable sur le prix de vente ;
- le délai supplémentaire avant la mise en vente ;
- le risque de chantier (imprévus, dépassements).
Option 1 : vendre en l’état
C’est souvent la solution la plus rationnelle si vous voulez vendre dans un délai raisonnable ou si vous n’avez pas la trésorerie pour financer un chantier. La condition : un prix qui intègre dès le départ le sujet énergétique, et un dossier transparent. Vendre en l’état ne veut pas dire vendre « à la casse ».
Option 2 : des travaux ciblés pour passer en E
Parfois, un ou deux postes bien choisis suffisent à changer de classe. Cela peut valoir le coup si le logement est proche de la limite, si le marché local sanctionne fortement les F, ou si le bien intéresse surtout des investisseurs. Commencez par vérifier votre attestation ADEME (voir plus haut), puis appuyez-vous sur l’audit ou l’avis d’un professionnel pour identifier les travaux qui font réellement bouger l’étiquette. Nos repères : les travaux minimum avant de vendre un bien F ou G.
Côté aides, les règles de MaPrimeRénov’ ont changé au 1er septembre 2026 : pour les dossiers déposés depuis cette date, les travaux d’isolation ne sont plus finançables dans le parcours « par geste ». Vérifiez votre éligibilité auprès d’un conseiller France Rénov’ avant de signer un devis.
Option 3 : vendre avec un plan de travaux chiffré
C’est la voie du milieu, et souvent la plus efficace. Vous ne faites pas les travaux, mais vous fournissez à l’acheteur une vision claire : scénarios de l’audit, devis, classe visée. L’acheteur ne négocie plus sur une inquiétude, mais sur un chiffre. Le prix se discute sur une base concrète.
Vous hésitez entre ces trois options ? Demandez un avis sur votre bien : nous vous orientons vers le professionnel adapté à votre situation.
Maison ou appartement DPE F : des logiques différentes
Une maison DPE F offre souvent un potentiel d’amélioration plus visible : isolation, système de chauffage, ventilation. Les acheteurs se projettent plus facilement, et l’audit énergétique obligatoire leur donne des scénarios chiffrés. En contrepartie, ils savent qu’ils porteront seuls le coût des travaux, et ils le font sentir dans la négociation.
Un appartement DPE F dépend davantage de la copropriété. Une partie des améliorations (isolation des murs, toiture, chauffage collectif) relève d’un vote en assemblée générale. Les acheteurs veulent savoir ce qui dépend du propriétaire et ce qui dépend de l’immeuble. Préparez les derniers procès-verbaux d’assemblée, le plan pluriannuel de travaux s’il existe et, le cas échéant, le DPE collectif de l’immeuble.
Quels acheteurs s’intéressent à un logement DPE F ?
Un bien classé F intéresse plusieurs profils très différents. Les identifier aide à rédiger l’annonce et à préparer les visites.
- Les primo-accédants au budget serré. Un prix ajusté leur permet d’accéder à un bien plus grand ou mieux situé. Ils sont prêts à rénover à leur rythme.
- Les acheteurs à l’aise avec les travaux. Pour eux, un F est une opportunité plutôt qu’un frein.
- Les investisseurs locatifs. Ils calculent la rentabilité après travaux et regardent de près l’échéance de 2028 pour la location des F.
- Les acheteurs en zone tendue. Face à la rareté de l’offre, un F bien placé devient un compromis acceptable.
- Les marchands de biens. Ils achètent pour rénover et revendre, souvent vite, en intégrant le coût des travaux dans leur prix.
Mettre en avant le potentiel du bien, les scénarios de travaux et l’emplacement parle à chacun de ces profils.
Vendre rapidement un logement DPE F : ce qui change vraiment la donne
Ce qui bloque le plus souvent une vente de F est bien connu : un prix affiché comme si le DPE n’existait pas, un projet de travaux flou, un acheteur inquiet pour l’avenir (location, revente) à qui personne n’a répondu. Pour accélérer, trois leviers :
- Un prix réaliste dès le départ, qui intègre le classement énergétique.
- Un discours clair sur les améliorations possibles : audit, devis, classe visée.
- Une transparence totale sur les diagnostics, avec une étiquette à jour (attestation ADEME si votre logement est chauffé à l’électricité).
Un DPE F bien présenté ne fait pas fuir. Un DPE F mal cadré déclenche une négociation permanente.
Cette page est faite pour vous si
Vous êtes propriétaire d’une maison ou d’un appartement classé F et :
- vous hésitez entre rénover et vendre en l’état ;
- vous voulez éviter des travaux non rentables ;
- vous souhaitez vendre dans un délai raisonnable ;
- vous voulez connaître la valeur réaliste de votre bien.
Si vous vous reconnaissez dans ces situations, il est temps de clarifier votre stratégie.
Questions fréquentes sur la vente d’un logement DPE F
Peut-on vendre un appartement ou une maison classé F ?
Oui. Aucun texte n’interdit de vendre un logement classé F. Les restrictions liées au DPE portent sur la location. À la vente, vous devez surtout informer l’acheteur : DPE valide, audit énergétique pour une maison individuelle, mentions obligatoires dans l’annonce.
Faut-il faire des travaux avant de vendre un logement DPE F ?
Non, ce n’est pas obligatoire. C’est un choix économique : les travaux ne sont pas toujours récupérés dans le prix. Beaucoup de vendeurs choisissent de vendre en l’état avec un prix cohérent, ou de fournir un plan de travaux chiffré.
Quelle décote prévoir pour un logement classé F ?
Il n’existe pas de chiffre national fiable pour la classe F. Pour repère, les Notaires de France ont mesuré sur les ventes 2024 un écart moyen de 25 % pour une maison G et de 12 % pour un appartement G par rapport à un bien D. Pour un F, l’écart est en général moins marqué, mais il dépend surtout du marché local.
Mon logement F est chauffé à l’électricité : peut-il être passé en E ?
C’est possible. Depuis le 1er janvier 2026, le calcul du DPE est plus favorable aux logements chauffés à l’électricité, et un nouvel ajustement est prévu au 1er janvier 2027. Si votre DPE date de juillet 2021 ou après, téléchargez gratuitement votre attestation de nouvelle étiquette sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME avant de mettre en vente.
Une banque peut-elle refuser de financer l’achat d’un logement F ?
Aucune règle ne l’y oblige. Chaque banque apprécie le dossier, et certaines tiennent compte du DPE et du budget travaux. Un audit chiffré et un plan de financement des travaux rassurent souvent le prêteur.
Un acheteur pourra-t-il louer un logement classé F ?
Oui, pour l’instant. En métropole, un logement F ne sera plus considéré comme décent à partir du 1er janvier 2028 pour les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions. Un projet de loi adopté par le Sénat pourrait assouplir ces règles, mais il n’est pas définitivement adopté à ce jour.
Pour aller plus loin
- Décote du prix immobilier avec un DPE F ou G : combien perdez-vous à la vente ?
- Audit énergétique obligatoire avant vente : ce que vous devez fournir (DPE E, F ou G)
- Banque qui refuse un crédit pour un DPE F : les solutions
- Travaux minimum avant de vendre un bien DPE F ou G
Vendre un logement classé F est possible, courant et tout à fait faisable dans de bonnes conditions. Vérifiez d’abord votre étiquette, réunissez un dossier complet, puis choisissez entre vente en l’état, travaux ciblés ou plan chiffré selon votre bien et votre marché. Pour aller plus loin, estimez la décote de votre bien ou échangez avec nous sur votre projet de vente.