DPE G en copropriété : ce que peut faire (et ne pas faire) un copropriétaire

Mise à jour : septembre 2026

Votre appartement est classé DPE G et il se trouve en copropriété : c’est l’une des situations les plus frustrantes pour un propriétaire. La raison est simple : une grande partie de la performance énergétique d’un appartement ne dépend pas de vous, mais de l’immeuble — donc d’une décision collective. Cette page explique précisément ce que vous pouvez décider seul, ce qui dépend de l’assemblée générale, et comment trancher. Si la situation est bloquée, la vente reste une issue claire : voir notre guide pour vendre un bien classé DPE F ou G.

Pourquoi la copropriété complique tout

Dans un immeuble, l’étiquette énergétique d’un appartement dépend largement de parties communes : isolation des façades, de la toiture, des planchers bas, et performance du chauffage collectif s’il existe.

Or, ces éléments ne se modifient pas individuellement. Vous ne pouvez pas isoler seul les murs extérieurs de l’immeuble ni remplacer la chaudière collective : ces décisions relèvent de la copropriété. C’est ce qui rend l’amélioration d’un appartement G plus lente et plus incertaine que celle d’une maison. Vous pouvez être un copropriétaire de bonne volonté et rester « otage » de la performance globale du bâtiment.

Le cas du chauffage collectif

Quand l’immeuble est équipé d’un chauffage collectif ancien et énergivore, chaque appartement en subit les conséquences sur son DPE — quelle que soit la qualité de l’isolation intérieure de chaque lot.

Vous ne pouvez pas remplacer seul la chaudière de l’immeuble. La modernisation d’un chauffage collectif — passage à une solution plus performante, raccordement à un réseau de chaleur — suppose un vote en assemblée générale, un budget partagé et souvent plusieurs réunions. C’est l’un des cas où un copropriétaire est le plus dépendant du collectif, et où l’horizon de sortie de la classe G peut se compter en années.

Ce qui se vote en assemblée générale

Les travaux sur les parties communes — isolation par l’extérieur, réfection de toiture, changement du chauffage collectif — doivent être votés par la copropriété, selon les règles de majorité applicables.

Cela implique plusieurs réalités : un calendrier long (préparation, devis, assemblées), un budget partagé entre tous les copropriétaires, et une incertitude sur le résultat du vote. Tous les copropriétaires n’ont pas le même intérêt ni les mêmes moyens. Si vous avez une échéance courte — relouer rapidement, dégager des liquidités — vous ne pouvez pas raisonnablement attendre l’aboutissement d’un processus collectif.

Ce que vous pouvez faire seul, dans votre lot

Tout n’échappe pas au copropriétaire. À l’intérieur de votre lot, plusieurs travaux restent à votre main :

• Remplacement des fenêtres et amélioration de l’étanchéité à l’air ;
• Isolation par l’intérieur des murs donnant sur l’extérieur ;
• Changement d’un chauffage individuel énergivore ;
• Installation ou rénovation de la ventilation.

Selon la configuration de l’immeuble, ces gestes peuvent suffire à sortir de la classe G — ou rester insuffisants si le bâti commun plombe le diagnostic. D’où l’intérêt de faire évaluer le gain réel des travaux par un professionnel avant de dépenser (l’audit énergétique réglementaire, lui, n’est pas exigé pour un lot de copropriété) : voir comment améliorer un DPE G.

DPE collectif et plan pluriannuel de travaux

La réglementation pousse les copropriétés à se saisir du sujet énergétique, avec deux outils dont le déploiement par taille de copropriété est désormais achevé :

• le DPE collectif, qui évalue la performance de l’immeuble dans son ensemble. Il est obligatoire pour les copropriétés à usage principal d’habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1ᵉʳ janvier 2013 : au-delà de 200 lots depuis 2024, de 50 à 200 lots depuis 2025, et jusqu’à 50 lots depuis le 1ᵉʳ janvier 2026. Il est valable 10 ans ;
• le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), qui programme les travaux à réaliser sur plusieurs années. Il est obligatoire pour les copropriétés d’habitation de plus de 15 ans, quelle que soit leur taille depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, sauf si le diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux sur 10 ans.

Attention à une confusion fréquente : le DPE collectif de l’immeuble ne remplace pas le DPE de votre appartement. Ces dispositifs peuvent, à terme, faciliter la rénovation de l’enveloppe et donc l’amélioration de votre lot. Mais les travaux qu’ils identifient doivent encore être votés. Demandez au syndic où en est votre immeuble.

Quand la copropriété bloque : vos options

Si l’assemblée générale ne vote pas les travaux nécessaires, vous restez avec un appartement classé G malgré vos efforts individuels. C’est une impasse fréquente. Trois sorties :

• Attendre une décision de copropriété — risqué si vous manquez de visibilité ;
• Rénover au maximum dans votre lot, en espérant que cela suffise — incertain ;
• Vendre l’appartement — une solution nette, qui ne dépend que de vous.

Beaucoup de copropriétaires choisissent la vente, précisément parce qu’elle ne dépend pas d’un vote collectif. À noter pour les bailleurs : le projet de loi « Relance et décentralisation du logement », adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026, prévoirait qu’un logement loué soit réputé décent en cas de refus de l’assemblée générale depuis moins de 18 mois malgré la diligence du bailleur, ou pendant 5 ans si la copropriété signe un contrat de travaux avant 2030. Ce texte n’est pas définitivement adopté à ce jour (septembre 2026) et peut encore évoluer à l’Assemblée nationale : rien n’est applicable tant qu’il n’est pas promulgué. Voir les exceptions à l’interdiction de location.

Vendre un appartement classé G en copropriété

Un appartement G se vend. Les acheteurs sont simplement différents : investisseurs, marchands de biens, primo-accédants à projet, parfois d’autres copropriétaires de l’immeuble.

Côté obligations, c’est plus simple que pour une maison : l’audit énergétique réglementaire n’est pas exigé pour un appartement en copropriété, seul le DPE du logement l’est.

Le prix tient compte d’une décote propre à la copropriété (selon les Notaires de France, un appartement G s’est vendu en moyenne 12 % moins cher qu’un appartement D comparable en 2024, avec de fortes variations locales) : l’acheteur intègre non seulement ses travaux dans le lot, mais aussi sa quote-part de futurs travaux collectifs. L’élément qui fluidifie la vente est la transparence : DPE, procès-verbaux d’assemblée générale, état du chauffage collectif, travaux votés ou envisagés. Voir aussi vendre un appartement DPE G.

Bailleur en copropriété : l’équation est encore plus serrée

Si vous êtes bailleur d’un appartement G en copropriété, vous cumulez les contraintes : depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, un logement G n’est plus considéré comme décent en métropole pour un nouveau bail, un renouvellement ou une reconduction tacite ; le loyer est gelé ; et vous dépendez d’un collectif qui décide du sort de l’immeuble.

Vous pouvez vouloir rénover pour relouer, mais buter sur l’absence de vote des travaux d’enveloppe. Cette situation — bailleur de bonne volonté, immeuble bloqué — est l’une des plus difficiles. C’est aussi l’une de celles où la vente, y compris d’un appartement loué, apparaît le plus clairement comme la solution la plus simple et la plus maîtrisable.

Questions fréquentes — un DPE G en copropriété

Puis-je améliorer seul le DPE de mon appartement en copropriété ?

En partie seulement. Les travaux dans votre lot — fenêtres, isolation intérieure, chauffage individuel, ventilation — dépendent de vous. Mais l’isolation des façades et de la toiture, ainsi que le chauffage collectif, relèvent de la copropriété et d’un vote en assemblée générale.

Le chauffage collectif peut-il classer mon appartement en G ?

Oui. Un chauffage collectif ancien et énergivore pèse fortement sur le DPE de chaque appartement de l’immeuble, quelle que soit la qualité de l’isolation intérieure du lot. Sa modernisation suppose un vote en assemblée générale, un budget partagé et souvent plusieurs réunions.

Que faire si la copropriété refuse de voter les travaux ?

Si l’assemblée générale ne vote pas les travaux nécessaires sur l’immeuble, votre appartement reste classé G malgré vos efforts dans le lot. La vente devient alors souvent l’option la plus réaliste, car elle ne dépend que de vous. Pour un bailleur, le projet de loi adopté par le Sénat prévoirait de tenir compte d’un refus de l’assemblée générale, mais ce texte n’est pas définitivement adopté à ce jour (septembre 2026).

Qu’est-ce que le DPE collectif d’une copropriété ?

Le DPE collectif évalue la performance énergétique de l’immeuble dans son ensemble. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, il est obligatoire pour toutes les copropriétés d’habitation dont le permis de construire date d’avant 2013, quelle que soit leur taille, aux côtés du projet de plan pluriannuel de travaux. Il ne remplace pas le DPE de votre appartement. Ces outils peuvent, à terme, faciliter la rénovation de l’enveloppe et donc l’amélioration de votre lot.

Un appartement classé G en copropriété se vend-il ?

Oui. Un appartement G se vend à des acheteurs adaptés — investisseurs, marchands de biens, primo-accédants à projet — à un prix tenant compte de la décote en copropriété. La transparence sur le DPE, les procès-verbaux d’assemblée générale et le chauffage collectif fluidifie la transaction.

Suis-je obligé de rénover mon lot à cause du DPE collectif ?

Non. Le DPE collectif et le projet de plan pluriannuel de travaux n’imposent pas une rénovation individuelle de votre lot. En revanche, la copropriété peut voter des travaux collectifs sur l’immeuble, auxquels vous contribuez via vos charges, selon les règles applicables à votre copropriété.

Pour aller plus loin

• Louer un appartement DPE G
• La décote d’un appartement classé G
• Vendre un appartement DPE G
• Comment améliorer un DPE G